สิทธิ บทบาทและหน้าที่ ของ เจ้าของห้องชุด

ด้านการประชุมและการลงคะแนนเสียง

1. มีสิทธิเข้าชื่อกันให้ได้คะแนนเสียง 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมดของเจ้าของร่วม เพื่อให้คณะกรรมการอาคารชุด
   และ/หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้
2. มีสิทธิเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญและวิสามัญประจำปี
3. มีสิทธิลงคะแนนเสียงตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของตน (อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ดูได้จากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด) หรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้กับบุคคลอื่นในเรื่องต่าง ๆ ในที่ประชุมใหญ่ได้ เช่น
    1. การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งก่อสร้าง หรือต่อเติมอาคารที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร
    2. การจัดตั้งเงินกองทุน
    3. การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ในการใช้จ่ายเงินกองทุน
    4. การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
    5. การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นกระทำการแทนได้
    6. การก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารชุดที่เสียหายทั้งหมดหรือบางส่วน
    7. การแก้ไข/เปลี่ยนแปลงอัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
    8. การแต่งตั้งคณะกรรมการ วาระการดำรงตำแหน่งและการพ้นตำแหน่งของคณะกรรมการ
    9. การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีค่าภาระติดพันทรัพย์ส่วนกลาง
    10. การแก้ไข/เพิ่มเติมข้อบังคับของอาคารชุดเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
    11. การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง/เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง นอกจากที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ
    12. การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
    13. การยกเลิกอาคารชุด
4. มีสิทธิสมัครรับเลือกตั้งเป็นคณะกรรมการอาคารชุด

ด้านการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางอื่น ๆ
1. มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าน้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อใช้ในการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา
2. มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล เป็นต้น

ด้านการปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับ ของ นิติบุคคลอาคารชุด
1. ควรปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เพราะข้อบังคับเปรียบเสมือนธรรมนูญที่ใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันของเจ้าของร่วม
2. ควรปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ระเบียบเรื่องการต่อเติมตกแต่งภายในห้องชุด ซึ่งจะต้องได้รับอนุญาตก่อนทุกครั้ง เป็นต้น
3. ควรปฏิบัติตามระเบียบอื่น ๆ ซึ่งกำหนดโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือที่ประชุมคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือพระราชบัญญัติอาคารชุด
4. ควรมีน้ำใจต่อเพื่อนบ้านและเคารพสิทธิของกันและกัน

บทบาท หน้าที่และอำนาจของ “คณะกรรมการอาคารชุด”

1. ออกกฎระเบียบต่าง ๆ ของอาคารชุด ซึ่งอยู่ในขอบเขตของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด
2. กำหนดนโยบายให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำไปปฏิบัติ
3. อนุมัติให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือบุคคลใดกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด กับบุคคลภายนอก
4. อนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเกินจากงบประมาณที่ตั้งไว้ ซึ่งได้พิจารณาแล้วว่า มีความจำเป็นต่ออาคารชุด
5. วินิจฉัยและตัดสินปัญหาข้อขัดแย้งต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในอาคารชุด และนำเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมรับทราบหรือลงมติในกรณีที่จำเป็นต้องให้ที่ประชุมลงมติ
6. ควบคุม/ตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
7. พิจารณาเรื่องอื่น ๆ ที่อยู่ในขอบเขตของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
8. พิจารณาชี้ขาดการกระทำใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคล อันจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคงของอาคาร
   หรือทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร หรือการก่อสร้างใด ๆ อันจะเป็นการเปลี่ยนแปลง/เพิ่มเติมหรือปรับปรุง
   ทรัพย์ส่วนกลาง หรือการกระทำใด ๆ ของเจ้าของร่วมหรือบุคคลใดอันเป็นการฝ่าฝืนกฎข้อบังคับหรือระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด
9. เรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

บทบาท หน้าที่และอำนาจของ “ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด”

1. จัดการเรื่องต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการ และดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลา   และเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม
2. จัดซื้อ/จัดหาทรัพย์สินตลอดจนจัดให้มีบริการด้านสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แก่เจ้าของร่วม ในอาคารชุด ภายใต้ระเบียบที่ออกโดย คณะกรรมการอาคารชุด
3. เรียกเก็บ “เงินกองทุน” และ “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” จากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการอื่น ๆ ในอาคารชุด
4. ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับของ
   นิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด
5. ควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุด และการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต
6. เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตาม ทวงหนี้ ฟ้องร้อง บังคับคดี เป็นต้น
7. สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทนตนเองได้ ในเรื่องต่าง ๆ ตามข้อ 6. แต่ต้องแจ้งหรือปรึกษาหารือต่อคณะกรรมการอาคารชุดก่อนการดำเนินการ
8. ในกรณีเร่งด่วน มีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษา  และจัดการทรัพย์สินของตนเอง
9. จัดให้มีการประชุมใหญ่ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
10. กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ  ข้อบังคับ ของนิติบุคคลอาคารชุด

ที่มา

    www.irm.co.th