โดย : ดร.เฉลิมพล ไวทยางกูร   bangkokbiznews.com การเมือง : ทัศนะวิจารณ์  วันที่ 3 มีนาคม 2552

                 แต่หลังจากผู้ซื้อเข้าไปเป็นผู้อยู่อาศัยที่เรียกว่าเจ้าของร่วม ก็มีจำนวนไม่น้อยที่มีปัญหาอันเกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการอาคารชุดตามมาอีก

                ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา กฎหมายอาคารชุดได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้ง เพื่อปรับปรุงให้เหมาะสมกับสภาพแวดล้อมและรูปแบบการใช้ชีวิตในอาคารชุดของเจ้าของร่วม ในปี 2551 ได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 ซึ่งกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีการบริหารจัดการในรูปแบบมาตรฐานเดียวกันหมด คือ กำหนดให้มีคณะกรรมการ ที่มาจากการเลือกตั้งของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นผู้กำหนดนโยบาย และมีฝ่ายปฏิบัติการ ซึ่งประกอบด้วย ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นผู้รับผิดชอบ ทำหน้าที่บริหารจัดการตามข้อบังคับและนโยบายของคณะกรรมการ นอกจากนี้ กฎหมายยังคงเปิดช่องให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดอาจมาจากเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่ง หรือบุคคลธรรมดาภายนอกที่มีความสามารถด้านการบริหารจัดการ หรือนิติบุคคลทั้งหลาย ก็สามารถเข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการ ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้

              การเปิดโอกาสให้ฝ่ายปฏิบัติการทำหน้าที่บริหารจัดการ ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการนี้ กฎหมายเปิดช่องให้ดำเนินการในรูปแบบของสัญญาจ้างบริหารจัดการ และเนื่องจากเป็นเรื่องทางแพ่ง สัญญาจึงอาจตกลงกันอย่างไรก็ได้ ตราบใดที่ข้อตกลงนั้นไม่ขัดต่อกฎหมายและความสงบเรียบร้อย ศีลธรรมอันดีของประชาชน ฉะนั้นแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดจึงอาจมีรายละเอียดข้อตกลงที่แตกต่างกันได้ ยกเว้นในสิ่งที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำหรือห้ามมิให้ทำเท่านั้น ซึ่งอาจทำได้ในสองรูปแบบ คือ นิติบุคคลเข้ารับบริหารจัดการพร้อมทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลไปในตัวด้วย หรือนิติบุคคลเข้ารับหน้าที่เฉพาะการปฏิบัติการ แต่จะมีผู้จัดการนิติบุคคล ต่างหาก ซึ่งได้รับการแต่งตั้งโดยตรงจากที่ประชุมเจ้าของร่วม

            ตามรูปแบบแรกนั้น ผู้จัดการนิติบุคคล จะมีสองสถานะ คือ เป็นพนักงานของนิติบุคคล ซึ่งจะอยู่ภายใต้โครงสร้างการบริหารจัดการของนิติบุคคลนั้น และอีกสถานะหนึ่ง คือ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ที่จะต้องดำเนินการตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมและตามนโยบายของคณะกรรมการ และด้วยเหตุที่มีสองสถานะในเวลาเดียวกัน จึงมักเกิดปัญหาขึ้นบ่อยๆ ถึง การขัดกันของการปฏิบัติงานในสองหน้าที่ ปัญหาที่สองที่ตามมา ก็คือ การเปลี่ยนแปลงผู้จัดการ แม้กฎหมายให้อำนาจที่ประชุมเจ้าของร่วมสามารถแต่งตั้ง ถอดถอนได้ แต่ผู้จัดการในฐานะพนักงานขององค์กรนิติบุคคล ก็อาจถูกโยกย้ายเปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน การทำสองหน้าที่ในเวลาเดียวกัน จึงมีหลายๆ ครั้งที่มีความขัดกันอยู่ในตัว และ มีผลต่อประสิทธิภาพการทำงานของผู้จัดการ

            เนื่องจากกฎหมายมีช่องโหว่ดังกล่าว จึงเป็นหน้าที่ของคณะกรรมการที่จะต้องหาทางปิดช่องโหว่เหล่านี้ ซึ่งน่าจะทำได้ในวิธีการต่างๆ ดังนี้ คือ ทำสัญญากับบริษัทที่รับบริหารจัดการว่าการแต่งตั้ง หรือโยกย้ายเปลี่ยนแปลงผู้จัดการนิติบุคคล ไม่สามารถกระทำได้โดยมิได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการหรือที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือทำสัญญาให้บริษัททำหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการอย่างเดียว โดยผู้จัดการจะได้รับการแต่งตั้งโดยตรงจากที่ประชุมเจ้าของร่วม ซึ่งอาจเป็นเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่ง หรือบุคคลภายนอกที่มีความรู้ความสามารถในด้านการบริหารจัดการ ให้ทำหน้าที่บริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือทำสัญญาจ้างผู้จัดการผู้ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา และเปิดโอกาสให้หาทีมงานเข้าทำหน้าที่ปฏิบัติการด้านการบริหารจัดการเอง ซึ่งจะทำให้ได้ทีมงานที่ทำงานเป็นทีมและมีประสิทธิภาพ

             การดำเนินการเช่นว่านี้ จะทำให้เกิดประโยชน์หลายประการ อาทิเช่น คณะกรรมการจะทำงานในเรื่องนโยบายเป็นหลัก การประชุมทุกครั้ง ผู้จัดการในฐานะหัวหน้าฝ่ายจัดการและปฏิบัติการ จะเป็นผู้ชี้แจงรายละเอียด หากมีการดำเนินการใดๆ ที่ขัดต่อกฎหมายหรือข้อบังคับ และไม่เป็นไปตามสัญญา ผู้จัดการจะต้องรับผิดชอบ เพราะผู้จัดการต้องเป็นผู้ตรวจสอบความถูกต้องก่อนเสนอต่อคณะกรรมการ การทำงานของฝ่ายปฏิบัติการจะเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เพราะรับผิดชอบงานในหน้าที่เต็มที่ ไม่สวมหมวกหลายใบเวลาเดียวกัน และคณะกรรมการจะทำงานได้โดยมิต้องพะวง ว่า จะต้องรับผิดในการกระทำหรือไม่กระทำที่มิใช่โดยเจตนา ทำให้เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสเต็มใจที่จะปฏิบัติหน้าที่กรรมการ เพราะตามกฎหมายกรรมการคนเดิม ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่เกินสองวาระติดต่อกันได้

            อย่างไรก็ตาม มีจุดอ่อนหลายจุดที่จะต้องพิจารณาด้วย อาทิเช่น ถ้ามิใช่ผู้ที่มีความรู้ความสามารถจริง การเปลี่ยนแปลงตัวบุคคลทำได้ยากขึ้น จะต้องมีการประเมินเป็นครั้งคราว ทำให้เกิดภาระแก่คณะกรรมการ ถ้าต้องทำงานกับพนักงานที่สังกัดบริษัทอื่น หรือเป็นทีมงานอื่น อาจไม่ได้รับความร่วมมือไม่สามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากมีการลาออก แม้จะสามารถแต่งตั้งบุคคลอื่นแทนได้ ก็ต้องอาศัยมติที่ประชุมเจ้าของร่วม นอกจากจะแต่งตั้งกรรมการคนใดคนหนึ่งรักษาการแทนได้ และผู้จัดการที่เป็นคนนอกอาจมีปัญหาการทำงาน เพราะไม่เคยทำงานกับอาคารชุดนั้นๆ มาก่อน ซึ่งถ้าไม่สามารถปรับตัวได้ ก็จะมีปัญหาเช่นกัน

            ทั้งหมดนี้ เป็นการแสดงความคิดเห็นที่อยากให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้พิจารณาปรับปรุง การบริหารจัดการองค์กรนิติบุคคลอาคารชุด สภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป อาจทำให้เราต้องกลับมาพิจารณาโครงสร้างการบริหารจัดการว่าสมควรที่จะมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงหรือไม่ องค์กรไม่ควรอยู่นิ่งตลอดเวลา ควรจะมีพลวัตบ้าง เพื่อให้อาคารชุดเป็นสถานที่ที่เจ้าของร่วมสามารถใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุข มีสภาพแวดล้อมที่ดี และมีทีมงานบริหารจัดการที่มีคุณภาพและมีประสิทธิภาพ

ที่มา  http://www.bangkokbiznews.com/