หน้าแรก 
เรื่องน่ารู้ เรื่องต้องรู้เมื่ออยู่คอนโด
เรื่องน่ารู้ เรื่องต้องรู้เมื่ออยู่คอนโด
เรื่องต้องรู้เมื่ออยู่คอนโดคอลัมน์ กฎหมายใกล้ตัว โดย อุไรด๊ะโอกาศ เมื่อเร็วๆนี้มีข่าวพระเอกละครชื่อดัง ร้องทวงคืนมัดจำ 3 ล้าน คอนโดหรูผิดสัญญา โดยเดินทางเข้าพบ พนักงานสอบสวน ขอแจ้งความลงบันทึกประจำวัน ไว้เป็นหลักฐาน กรณีถูกเจ้าของโครงการอาคารชุดใหญ่รายหนึ่ง ทำผิดสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วไม่ยอมจ่ายเงินมัดจำคืนตามข้อตกลง นี่อาศัยว่าเป็นดาราดัง ทำอะไรก็เป็นข่าว เจ้าของโครงการจึงต้องรีบเคลียร์เพราะกลัวเสียชื่อ แต่ถ้าเป็นเราๆท่านๆ คงจะนั่งกุมขมับอยู่เงียบๆ คนเดียว พื้นที่ห้องชุดไม่ตรงสัญญา ดาราคนดังกล่าวลำดับเรื่องราวที่เกิดขึ้นว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดของอาคารคอนโดมิเนียมดังกล่าว ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางย่านธุรกิจ ในราคาประมาณ 11 ล้านบาท เมื่อกลางปี 2546 โดยวางมัดจำไว้ 3 ล้านบาทเศษ ปรากฏว่า เจ้าของโครงการเกิดทำผิดสัญญา ตั้งแต่ก่อสร้างเสร็จล่าช้าไม่ทันตามกำหนด ขนาดห้องชุดไม่ตรงตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งระบุประมาณ 113 ตารางเมตร กลับมีขนาดใหญ่กว่าเดิมถึง 130 ตารางเมตร ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีก 3.5 ล้านบาท และยังมีส่วนทำให้ตนต้องสูญเสียรายได้จากการที่จะเปิดห้องให้ทหารกองทัพบกสหรัฐอเมริกาเช่าถึงเดือนละ 1.2 แสนบาทเพราะสร้างเสร็จไม่ทัน พระเอกหนุ่มคนดังเผยอีกว่า เมื่อเห็นผิดข้อตกลงจึงยกเลิกสัญญาซื้อห้องชุด และขอรับเงินมัดจำคืนตามเอกสารที่ระบุไว้ชัดเจนในสัญญา แต่เจ้าของโครงการพยายามบ่ายเบี่ยง ไม่ยอมรับโทรศัพท์เพื่อพูดคุยตกลงรายละเอียดตลอดมา กระทั่งเดือนกุมภาพันธ์ 2548 ตนได้ทำหนังสือยื่นคำขาดไปที่บริษัทขอเงินมัดจำคืนภายใน 60 วัน ถ้าเกินกำหนดระยะเวลาจะคิดดอกเบี้ยร้อยละ 1 ต่อวัน ถึงได้รับคำตอบยืนยันจากบริษัทเจ้าของโครงการคอนโดหรูกลับมาว่า ยินดีคืนเงินมัดจำตามข้อตกลง แต่ต่อรองจะจ่ายดอกเบี้ยกรณีล่าช้าเป็นร้อยละ 1 ต่อเดือนแทน ผลสุดท้ายผ่านมาปีเศษบริษัทยังบิดพลิ้วไม่ยอมจ่ายเงินคืน พระเอกคนนั้นจึงตัดสินใจแจ้งความลงบันทึกประจำวันไว้ที่สถานีตำรวจ ก่อนเตรียมยื่นฟ้องผิดสัญญาเรียกค่าเสียหายทางแพ่งต่อไป หากยังไม่ได้รับเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยภายใน 15 วัน พื้นที่ห้องชุดไม่ตรงกับสัญญาเป็นปัญหาเริ่มต้นของคนซื้อคอนโด เรื่องนี้มีกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 บัญญัติไว้ว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญา ผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้น ผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น นั่นก็คือผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบโอนกรรมสิทธิ์ของห้องชุดที่ซื้อขายกัน ให้แก่ผู้ซื้อโดยมีจำนวนพื้นที่ห้องตรงตามที่ระบุไว้ในสัญญา ถ้าจำนวนเนื้อที่ห้องชุดขาดหรือเกินจำนวนไปไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ผู้ซื้อต้องรับเอา ไว้และชดใช้ราคาตามจริงของพื้นที่ที่ลดลงหรือเพิ่มขึ้น เช่น ตามสัญญาระบุไว้ 113 ตารางเมตร ปรากฏว่าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุไว้ 130 ตารางเมตร ช่วงระหว่าง 107- 112 ตาราเมตร หรือ ช่วงระหว่าง 114 - 119 ตารางเมตร เท่ากับพื้นที่ห้องชุดขาดหรือล้ำจำนวนไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อต้องรับโอนและใช้ราคาตามส่วน แต่ถ้าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุไว้ต่ำกว่า 107 ตารางเมตรลงมา หรือสูงกว่า 119 ตารางเมตรขึ้นไป แปลว่าพื้นที่ห้องชุดขาดหรือล้ำจำนวนเกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกปัดไม่รับโอนก็ได้ หรือจะรับโอนแล้วชำระราคาตามส่วนก็ได้ตามสมัครใจ ทั้งนี้ ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ อย่างไรก็ตาม สัญญาซื้อขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมที่ทำกัน ณ ปัจจุบันนี้ มักจะมีข้อตกลงว่า หากจำนวนเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายกันนั้น มีจำนวนเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเป็นจำนวนเท่าใด คู่สัญญาตกลงยินยอมให้ผู้ซื้อชำระราคาเพิ่มในส่วนเนื้อที่ห้องชุดที่เพิ่มขึ้น หรือให้ผู้ขายลดราคาในส่วนเนื้อที่ห้องชุดที่ลดลง ตามส่วนที่เพิ่มและลดนั้น เมื่อเป็นดังนี้ ย่อมถือว่าเป็นความประสงค์ของทั้งสองฝ่าย ก็ต้องเคารพเจตนารมณ์ของคู่สัญญา จะมาโวยวายภายหลังไม่ได้ กฎหมายควรรู้เมื่ออยู่คอนโดฯ กฎหมายที่ประชาชนชาวคอนโดมิเนียมควรรู้คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ล่าสุด พ.ศ.2551 ฉบับที่4 ) ซึ่งวัตถุประสงค์ที่ออกกฎหมายนี้มาก็เพราะว่า ในปัจจุบันปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันโดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วนและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนั้น สมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสมเพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องออกกฎหมายนี้มาใช้กับชาวคอนโด ในเบื้องแรกผู้อยู่คอนโดฯ ควรรู้จักกับคำว่า "อาคารชุด" หมายความว่าอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ได้แก่ ห้องชุดรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และ ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ส่วน ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั่นเอง นอกจากนี้ยังมีคำว่า "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ซึ่งหมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง , คำว่า "เจ้าของร่วม" อันได้แก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดก็คือเหล่าบรรดาประชาชีชาวคอนโดมีเนียมนั่นแหละ โดยเฉพาะที่คุ้นหูคุ้นตากันมากที่สุดเห็นจะเป็นคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งกฎหมายนี้ให้นิยามความหมายว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงคเพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ครรลองของกฎหมายนี้ พิทักษ์กรรมสิทธิ์ในห้องชุด เป็นหลักสำคัญยิ่งว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุด แม้ว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเองอย่างไรก็ได้ จะตกแต่งให้หรูเริ่ดอลังการ์หรือว่าจะหวานแห๋ววเปี๋ยวจี๊ดแค่ไหนก็ได้เต็มเหนี่ยว แต่ต้องบันยะบันยัง ไม่ไปกระแทกกระทั้นห้องคนอื่นเขา การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่างๆ ตราไว้แล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯมากมาย ผู้ซื้อคอนโดฯที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาต้องพิทักษ์สิทธิของตนด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของตนเองจึงและเป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นๆด้วย ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ร่วมกันในออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้น้ำไหลไฟสว่าง ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีให้เห็นกันชัดๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้อำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน สำหรับลิฟท์ส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีอากรที่จะต้องจ่ายให้รัฐ เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุด และที่เกิดจากการดูแลรักษา และในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกี่ยวกับการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ได้ทราบกันแล้วว่าท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯแต่ละห้องนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแค่ไหน เพียงใด ฉะนั้น หากผู้อยู่คอนโดฯ ช่วยกันรักษาสิทธิ์ของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะเป็นการแสวงจุดร่วมสงวนจุดต่าง อันจะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นอย่างสงบสุข ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่ (1) ที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินสวนหย่อมสำหรับใช้เป็นที่พักผ่อน ลานกีฬาออกกำลังกาย เต้นอะโรบิค ลานจอดรถยนต์ (3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ หลังคา เขื่อนกั้นน้ำ (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่จอดรถยนต์ ระเบียงทางเดิน (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิง เครื่องดูดฝุ่น (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร คลับเฮาส์ ห้องรับแขก (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายอาคารชุดถือเป็นเรื่องซีเรียส โดยมีบทบัญญัติไว้เคร่งครัดว่า ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนอง หรือบังคับให้ขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมายและตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่ของชาวคอนโดที่จะต้องช่วยกันสอดส่องดูแลให้เป็นไปตามระเบียบ |
