การบริหารงานอาคารชุด ปัญหาและแนวทางแก้ไขที่เกิดขึ้นจากการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด
| ปัญหาและแนวทางแก้ไขที่เกิดขึ้นจากการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด |
|
สำหรับปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารชุมชนประเภทอาคารชุดนั้น ตลอดเวลา 10 ปีเศษ ที่มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในเมืองไทย ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 นั้น แม้ปัญหาจะลดลงได้ระดับหนึ่งแต่ก็ยังมีเรื่องที่จะต้องทำการปรับปรุงแก้ไขอีกหลายประการ
ข้อเสนอแนะในการพัฒนาการบริหารชุมชน จากการเกิดขึ้นของโครงการประเภทต่าง ๆ ทั้งบ้านจัดสรร อาคารชุด และอาคารสำนักงานที่มีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นทุกวัน และจากปัญหาที่เกิดขึ้นของที่อยู่อาศัย คงจะถึงเวลาที่ผู้เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทุกฝ่ายต้องหันหน้าเข้ามาช่วยกันปรับปรุงแก้ไขฟื้นฟูให้ชุมชนและสังคมมี “คุณภาพ”ที่ดี ซึ่งในขณะนี้ทางด้านผู้ประกอบการบริหารอาคารชุดได้ริเริ่มดำเนินการ โดยจัดตั้งเป็น “สมาคมนักบริหารชุมชน” และเปลี่ยนชื่อใหม่ให้ตรงกับวิชาชีพเป็น “สมาคมบริหารทรัพย์สิน” โดยมีวัตถุประสงค์และเป้าหมายเพื่อ
แต่แค่นี้ก็ยังไม่เพียงพอต่อการแก้ไขปัญหาที่สร้างสมมานาน หากจะให้ได้ผลดียิ่งขึ้นภาครัฐ อย่างเช่น กรมที่ดิน ควรจะให้ความสนใจในการประชาสัมพันธ์กับผู้บริโภคอย่างเอาจริงเอาจัง รวมทั้งการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายในประเด็นหลัก ๆ เพื่อให้ “สอดคล้อง” กับสภาพความเป็นจริงใน ๓ เรื่องใหญ่ต่อไปนี้ 1. การจดทะเบียนอาคารชุด ปัจจุบันอาคารชุดจะนำไปจดทะเบียนได้ต่อเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่“การขาย” เกิดขึ้นตั้งแต่เริ่มออกแบบและตอกเสาเข็ม ระหว่างทำการปลูกสร้างช่วงดังกล่าวกินเวลาประมาณ ๒ - ๓ ปี หรือบางโครงการก็มีระยะเวลานานไปกว่านั้น ทำให้ปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้นทั้งโดยความตั้งใจของผู้ประกอบการ และทั้งกฎระเบียบของภาครัฐมีผลกระทบต่อการบริหารชุมชนและต่อผู้บริโภค อาทิ ระเบียบข้อบังคับที่เกิดขึ้นภายหลังตกลงซื้อ ทรัพย์สินส่วนกลางมีไม่ครบถ้วน และการนำเอาพื้นที่ส่วนรวมไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล เป็นต้นหากมีการแก้ไขกฎหมายให้คอนโดมิเนียมทำการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตั้งแต่เริ่มทำการขายหรือทำการปลูกสร้างจะสามารถป้องกันมิให้ปัญหาที่เกิดขึ้นเป็นคดีความกันอยู่ในขณะนี้ เบาบางลงหรือหมดไปในที่สุด 2. พรบ. นิติบุคคลบ้านจัดสรร รัฐฯ ควรจะตัดสินใจออกกฎหมายในการดูแลบริหารการจัดการของบ้านจัดสรรเสียที เพราะปัจจุบันนี้ผู้อยู่อาศัยในชุมชนดังกล่าวแทบจะถึงจุด “ทนไม่ไหว”อยู่แล้ว เนื่องจากมีปัญหารุมเร้าเพิ่มมากขึ้นทุกวัน อย่างเช่น-“การเปลี่ยนใช้ประโยชน์บ้านพักอาศัยไปเพื่อการอย่างอื่น อาทิ อู่ซ่อมรถ ร้านอาหาร เธค ผับ ฯลฯ ทำให้รบกวนความสงบสุขของเพื่อนบ้าน” 3. คุณสมบัติของผู้บริหารทรัพย์สิน หลังการขายก็เป็นส่วนสำคัญอย่างมากในการที่จะส่งผลให้ชุมชนนั้น ๆ อย่างเช่น อาคารชุดมี “คุณภาพ” น่าอยู่อาศัยหรือ “ย่ำแย่” กลายเป็นสลัม ปัจจุบันข้อกำหนดของกฎหมายคือ “พรบ. อาคารชุด” ก็ไม่ได้บ่งชี้ไว้ให้ชัดเจน ใครจะเป็นก็ได้ทั้ง ๆ ภาระหน้าที่ทั้งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และผู้บริหารชุมชนประเภทอื่น ๆ มีมากมาย อีกทั้งสถาบันการศึกษาใด ๆ ก็ไม่มีการฝึกสอน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงควรหันมาสนใจปรับปรุงแก้ไขในเรื่องนี้อย่างจริงจังเสียที โดยการกำหนด“คุณสมบัติ” ดังต่อไปนี้3.1 การศึกษาควรจะเป็นระดับปริญญาตรีขึ้นไป สำหรับหลักการที่จะให้การรับรองว่าเป็นนักบริหารชุมชน “มืออาชีพ” ได้นั้น จะต้องเพรียบพร้อมไปด้วยคุณสมบัติ ๕ ประการ คือ 1. เป็นผู้รอบรู้ระเบียบที่เกี่ยวข้องและปฏิบัติตามเจตนารมย์ของกฎหมายอย่างเคร่งครัด |
